Verstopfung im Mehrfamilienhaus: Wer zahlt die Kosten?

Verstopfungen im Mehrfamilienhaus: Die Kostenfrage

Rohrverstopfungen treten in Mehrfamilienhäusern regelmäßig auf. Die Klärung, wer die Kosten für die Behebung trägt, ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant. Hierbei spielen die Ursache der Verstopfung, die betroffenen Leitungen und die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen eine entscheidende Rolle.

Unterscheidung nach Art der Verstopfung

Grundsätzlich muss zwischen Verstopfungen im Siphon oder dem Abflussrohr innerhalb der Mietwohnung und Verstopfungen in der Fallleitung oder dem Grundleitungsnetz des Gebäudes unterschieden werden.

Verstopfung im Siphon oder Wohnungsabfluss

Eine Verstopfung direkt im Siphon unter dem Waschbecken, der Badewanne oder Dusche sowie im angrenzenden Abflussrohr, das nur die jeweilige Wohnung bedient, wird in der Regel dem Mieter zugerechnet. Ursachen sind hier häufig Haare, Speisereste, übermäßige Fetteinleitung oder unsachgemäß entsorgte Hygieneartikel. § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) listet beispielsweise die Wartung von Entwässerungsanlagen innerhalb der Wohnung als umlagefähige Betriebskosten auf, was die Verantwortlichkeit des Mieters für die sachgemäße Nutzung und Pflege der eigenen Abflüsse unterstreicht. Wenn der Mieter die Verstopfung durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht hat, trägt er die Kosten vollständig.

Verstopfung in der Fallleitung oder Grundleitung

Verstopfungen in der Fallleitung, die mehrere Wohnungen betreffen, oder in der Grundleitung des gesamten Gebäudes, die außerhalb des direkten Einflussbereichs eines einzelnen Mieters liegen, fallen in die Verantwortung des Vermieters. Diese Leitungen gehören zur allgemeinen Gebäudetechnik. Ursachen können hier Materialermüdung, Wurzeleinwuchs, Gebäudesetzungen oder altersbedingte Ablagerungen sein. Auch Rückstau aus dem öffentlichen Kanalnetz kann zu Problemen führen.

Mietrechtliche Grundlagen und Kostenübernahme

Das Mietrecht regelt die Verteilung der Verantwortlichkeiten und Kosten. Die zentrale Frage ist stets die nach der Verursachung.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist grundsätzlich für den Erhalt der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand verantwortlich. Dazu gehört auch die Funktionsfähigkeit der allgemeinen Rohrleitungen des Gebäudes. Treten Verstopfungen in den Fallleitungen oder Grundleitungen auf, die nicht auf das Verschulden eines einzelnen Mieters zurückzuführen sind, trägt der Vermieter die Kosten für die Rohrreinigung und eventuell notwendige Reparaturen. Diese Kosten sind als Instandhaltungskosten nicht auf die Mieter umlegbar. Eine Ausnahme bildet die Umlage von regelmäßigen Wartungskosten für die gesamte Entwässerungsanlage, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist und es sich nicht um reine Reparaturkosten handelt.

Pflichten des Mieters

Mieter sind zur sorgfältigen Nutzung der Mietsache verpflichtet. Dies beinhaltet auch die ordnungsgemäße Nutzung der Sanitäranlagen und Abflüsse. Verursacht ein Mieter eine Verstopfung durch unsachgemäßen Gebrauch – beispielsweise durch das Entsorgen von nicht geeigneten Materialien im Abfluss – muss er die Kosten für die Beseitigung tragen. Dies gilt auch dann, wenn die Verstopfung in einer Fallleitung entsteht, aber eindeutig auf das Handeln eines einzelnen Mieters zurückzuführen ist. Der Vermieter muss dem Mieter jedoch zweifelsfrei nachweisen, dass dieser die Verstopfung verursacht hat. Ein entsprechender Nachweis kann durch eine TV-Untersuchung der Rohre erbracht werden.

Beweislast bei unklarer Ursache

Ist die Ursache einer Verstopfung unklar oder streiten sich Mieter und Vermieter über die Verursachung, liegt die Beweislast zunächst beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass die Verstopfung durch den Mieter schuldhaft verursacht wurde. Gelingt ihm dies nicht, fallen die Kosten für die Behebung der Verstopfung und etwaige Gutachten meistens ihm zur Last. In solchen Fällen kann eine professionelle TV-Inspektion der Rohre durch ein Fachunternehmen entscheidend sein, um die Ursache eindeutig zuzuordnen.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Diese Klausel besagt, dass der Mieter die Kosten für kleine Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (üblicherweise zwischen 75 und 100 Euro pro Einzelfall und mit einer jährlichen Obergrenze) selbst trägt. Allerdings muss die Klausel eine Begrenzung pro Reparatur und eine Jahreshöchstgrenze (meist 6-8% der Jahresmiete) enthalten. Eine Rohrreinigung ist jedoch oft keine Kleinreparatur im klassischen Sinne. Gerichte haben hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Eine pauschale Übertragung der Kosten für eine Rohrreinigung auf den Mieter durch eine Kleinreparaturklausel ist in der Regel unzulässig, da die Klausel nur für solche Teile der Mietsache gilt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z.B. Lichtschalter, Wasserhähne), und die Reparaturkosten selten unter dem Kleinreparatur-Limit liegen. Ist die Verstopfung jedoch eindeutig auf den Mieter zurückzuführen, trägt der Mieter die Kosten unabhängig von einer Kleinreparaturklausel, da es sich dann um Schadensersatz handelt.

Vorgehen bei einer Rohrverstopfung

1. Mieter informiert Vermieter: Tritt eine Verstopfung auf, sollte der Mieter den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend informieren. Eine eigenmächtige Beauftragung einer Rohrreinigung durch den Mieter kann dazu führen, dass er auf den Kosten sitzen bleibt, wenn die Ursache nicht bei ihm liegt.
2. Vermieter beauftragt Fachfirma: Der Vermieter sollte zeitnah eine qualifizierte Fachfirma für Rohrreinigung beauftragen.
3. Ursachenforschung: Die Fachfirma wird die Ursache der Verstopfung ermitteln. Eine Kamerainspektion ist hier oft hilfreich.
4. Kostenzuordnung: Basierend auf den Erkenntnissen der Fachfirma wird die Kostenverantwortung geklärt.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Kostenübernahme bei einer Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus hängt maßgeblich von der Ursache und dem Ort der Verstopfung ab. Während der Vermieter für die Instandhaltung der allgemeinen Gebäudetechnik zuständig ist, trägt der Mieter die Kosten, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Eine Kleinreparaturklausel greift hier selten. Im Zweifelsfall ist eine genaue Untersuchung durch einen Fachmann zur Klärung der Ursache unerlässlich.

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